Dar šiektiek apie krizę JAV nekilnojamojo turto rinkoje

Tomas S.

FT.com Alphaville bloge puikus įrašas apie krizę JAV nekilnojamojo turto rinkoje. Jau ne kartą rašiau, esu paruošęs net visą ciklą įrašų, kodėl ir kaip rituliavosi reikalai prieš ir po krizės. (Paieškokite ‘Pasaulio ekonomika’ skiltyje). Raghuram Rajan savo knygoje „Fault Lines“ minėjo, jog ne privatus sektorius ir investicinių bankų dereguliacija (kuri aišku turėjo įtakos), bet Jav valstybinė politika – pagrindinė krizės priežastis. Jau rašiau, kas yra GSE’s (Government Sponsored Enterprises), valstybinės/komercinės kompanijos, Freddie Mac ir Fannie Mae, kurios valstybės nurodymu aktyviai įsiterpė į nekilnojamojo turto rinką ir taip sumažino nekilnojamojo turto paskolų kaštus. (Toliau neaiškinu, kadangi apie tai jau šnekėjau ganėtinai plačiai). Įdomu, kaip, kad pažymi Alphaville blogas,  60% visų ‘egzotinių’ nekilnojamojo turto paskolų buvo būtent išduota šitų GSE’s kompanijų. Jos vėlgi daugiau valstybinės, kadangi nors ir veikiant komerciškai, rinkos žaidėjai žinojo, jog šios kompanijos turi valstybinį užnugarį. Labai juokinga pastraipa apie tai, kaip valstybinės tarnautojai manė, jog tiek kokybiškos nekilnojamojo turto paskolos, kai žmonės turi pajamas už ką jas grąžinti ir labai rizikingos paskolos, išduotos žmonėms be darbo, supanašės. Geniali idėja ir kaip matome finansų krizės metu ‘beveik’ pasiteisino. Tokių idėjų buvo ir daugiau tik ne nekilnojamojo turto paskolų rinkoje. Tarkim, investicinių portfelių vadovai galėdavo formuoti investicinius portfelius kaip nori. Kaip ir problemos nematau, bet juokingiausia, kad buvo nemažai atvejų, kai 95% portfelio būdavo suformuota iš pakankamai standartinių investicinių vienetų – akcijų ir obligacijų, jos visaip pamaišomas, regionai, industrijos ir t.t. Pretty standard stuff!. Bet jeigu visi darys tokius pat portfelius, portfelių grąža bus panaši ir bankai/investicinės kompanijos neišsiskirs vieni iš kitų, siūlydami panašią grąžą. Tada atsirado žmonių, kurie neva sugalvojo kaip tą grąžą padidinti, užgeneruoti vadinamą alfą. Tiems ‘genijams’ šovė į galvą, kad į portfelį įdėjus 5% AAA reitinguotų sudėtingų struktūrinių produktų, kurie jau tada siūlė didesnę grąžą (kiekvienam normaliam investuotojui jau iškart turėtų šauti į galvą, jog panašios rizikos produktai turi siūlyti panašią grąžą, galimi vadinami mispricingai, bet vėlgi jie gali būti galimi todėl, kad į kažkokią riziką nebuvo atsižvelgta, teorinė logika, bet ji labai dažnai būna teisinga, tik nemaišykite su efficient market hypothesis), tačiau daugumai nešovė, o gal daugeliui net nebuvo įdomu. Tada taip sugudravus į portfelį įdėjus mažą gabalėlį **** buvo manoma, kad sukurtas investicinis portfelis, kuris generuoja alfa. Problema tame, kad yra  struktūrinių produktų, kurių grąža nėra tiesinė. Kai grąžą nėra tiesinė, rizika pakankamai sunku paskaičiuoti, gali būti netgi taip, jog investavus į produktą, jus ne tik prarasite visus pinigus, kuriuos investavot į tam tikrą struktųrinį produktą, bet ir dar gali tekti damokėti, todėl šita rizika lieka neįkainota. Aišku priklausomai nuo produktų, bet faktas, kad buvo bandoma gudrauti į portfelį įdėjus produktų, kurių grąžos strutktūra yra sudėtingesnė ir taip neva gaminti tokios pat rizikos, bet didesnės grąžos investicinius portfelius.

O moralas turėtų būti paprastas – ekonomikoje paprasčiausiai nėra ‘free lunch’ situacijų. Vienas ar kitas veiksms, viena ar kita rizika, anksčiau ar vėliau atsisuks prieš tave. Kas liečia nekilnojamojo turto rinką, tai ne pirmas pavyzdys, kai ne privatus sektorius, bet valstybinė politika turi ne kokių pasekmių.

#JAV nekilnojamasis turtas #JAV nekilnojamojo turto krizė #kreditų reitinų agentūros

Skaityti toliau

Skaitytojų komentarai