Euras ir nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje

Tomas S.
  • 0 Komentarai

Paskutinius keletą mėnesių užmetus akį į lietuviškus naujienų portalus, gali pasiskaityti apie atsigaunančią Lietuvos nekilnojamojo turto rinką. Tai turbūt ir nestebina gyventojų, kadangi Lietuvos ekonomika atsigauna po pasaulį užklupusios ekonominės ir finansinės krizės.

Atskleisiu, kas mane stebina. Mane stebina tai, jog atsiranda žmonių/agenturų/pranašautojų (išsirinkite, kuriuos norite), kurie prognozuoja, jog nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje augs dėl to, jog Lietuvoje bus įvestas euras. Taip pat susiduriu su žmonėmis, kurie pataria nekilnojamąjį turtą įsigyti dabar, kol neįvestas euras. Neva įvedus eurą Lietuvoje, nekilnojamojo turto kainos pradės sparčiai stiebtis aukštyn. Juk taip atsitiko ir Latvijoje.

Pirmą kartą išgirdus tokį patarimą, paklausčiau, o ar pats pranašautojas jau įsigijo nekilnojamojo turto? Dažniausiai, jie sako, jog visą savo kapitalą jau yra investavę būtent ten. Bet dabar ne apie tai.

Kažkada jau esu rašęs, jog pasikeitus valiutai (neskaitant krizinių atvejų, kai šalies valiuta yra devalvuojama ir ji pakeičiama nauja valiuta), ekonomikoje nieko ypatingo nepasikeičia, tiesiog iš vienos matavimo sistemos pereinama prie kitos matavimo sistemos (Lietuvos, Latvijos atvejai). Sakysite, taip, Latvijoje nekilnojamojo turto kainos šoktelėjo. Taip, jos šoktelėjo, tačiau jos šoktelėjo ne dėl to, jog buvo įvestas euras, o dėl to, jog Latvijos ekonomika pradėjo atsigauti po ekonominės krizės, ir tai būtent padėjo Latvijojai atitikti euro standartus bei įsivesti eurą.

Matavimo sistemos pakeitimas – padeda spekuliantas ir ateities spėjikams. Fundamentalios priežastys, tokios kaip didesnė geresnių darbų pasiūla bei atsigaunanti ekonomika, sudaro prielaidos nekilnojamojo turto kainoms augti.

Nenoriu šiame įraše pranašauti nekilnojamojo turto kainų Lietuvoje, tačiau galiu pasiūlyti keletą mąstymo modelių:

  1. Neracionalus nekilnojamojo turto kainų augimas
  2. Racionalus nekilnojamojo turto kainų augimas

Pirmas atvejis – spekuliavimas, neparemtas fundamentaliais pasikeitimais ekonomikoje. Kalbos apie mato pasikeitimą ir augančias kainas – būtent to pavyzdys. Turime sutikti, jog žmonės nevisada yra racionalūs ir galbūt atsiras žmonių, kurie, pasikeitus matavimo vienetui, ims ir investuos į Lietuvos nekilnojamąjį turtą. Tarkime, užsienietis už panašaus dydžio namą/butą savo šalyje moka x kiekį eurų. Pamatęs, jog tokio pat dydžio namas/butas kainuoja x-y kiekį eurą, galbūt norės investuoti. Jeigu jis parems savo sprendimą tik šia informacija (kaina), galbūt jis ir investuos, tačiau, mano manymu, tai labai mažai tikėtina, o ką jau bekalbėti apie investicines užsienio grupes, kurios seka Lietuvos nekilnojamojo turto rinką ir denominuotą litais.

Aišku, Lietuvai įsivedus eurą, bus palengvinta prekyba, ir tai gali kažkiek įtakoti ekonominį atsigavimą (šitas argumentas manęs neįtikina).

Antrasis nekilnojamojo turto kainų augimo scenarijaus – fundamentaliai pagerėjusi Lietuvos ekonomikos padėtis, kuri būtent ir leidžia Lietuvai įsivesti eurą, neatvirkščiai.

Kalbant apie pačias kainas ir kainų lygį Lietuvoje, vidutinis Lietuvos gyventojas neturėtų užsiimti nekilnojamojo turto spekuliacija, o galvoti kokią dalį pajamų jis gali skirti įsigyjant būstą, kokia tų pajamų rizika ir kokiam laikotarpiui būtų galima pasiimti paskolą. Nekilnojamojo turto vertės skaičiavimo metodų yra ne vienas. Pvz. galite kainas lyginti su kitų šalių kainomis (panašių ekonomikų kainomis), galite pasiskaičiuoti nekilnojamojo turto pelningumą, tai yra, kiek galite uždirbti iš nuomos ir taip pat lyginti šį rodiklį su kitų šalių rodikliais. Bet kiek iš mūsų turi tiek pajamų, jog į nekilnojamąjį turtą žiūrėtų kaip į investiciją, ir naudotųsi kažkokiai rodikliais, kurie įtakotų jūsų sprendimą. Dažnai tai būna pirmas žmogaus būstas, kuriame pats žmogus/šeima ir gyvens (taip ir tai yra investicija), tačiau nuosavas turtos netik suteikia materialinę naudą, tačiau jo tūrėjimas dažnai asocijuosi ir su kitomis naudomis, todėl tokio nekilnojamojo turto naudą sunku paskaičiuoti ir įvertinti.

Vidutinis žmogus/šeima turėtų pasiremti paprasta logika perkant būstą. Kiekvieno situacija yra skirtinga, tačiau, mano manymu, paprasta logika nugali. Jeigu jūsų pajamos jums leidžia įsigyti būstą, ir paskolos įmokos sudaro iki <25% jūsų pajamų ir turite pakankamai saugius pajamų šaltinius – kodėl to būsto neįsigijus? Jeigu paskola sudaro didesnę jūsų pajamų dalį, nekilnojamojo turto įsigijimas tampa rizikingesniu.

Kitas būdas būtų, paprasčiausiai pasiskaičiuoti kiek metų, pasiremiant jūsų dabartinėmis pajamomis, jums reikėtų atidavinėti paskolą tam, jog įsigytumėte būstą? Jeigu jums prireiks viso jūsų darbingo gyvenimo, tai klausimas kokia to būsto kaina ir ar išvis verta jį įsigyti? Palikite sudėtingus modelius profesionalams, o patys pasiremkite paprasta logika. Jeigu man prireiks dirbti 40 metų tam, jog įsigyčiau būsta, tai tada aš geriau pasiieškau kito arba nuomojuosi.

Galiausiai, galima padalinti būsto kainą iš vidutinių atlyginimo ekonomikoje, ir paskaičiuoti kiek tokių atlygių reikėtų paaukoti tam, kad pajėgtumėte turėti savo nuosavą būstą.

Pradėję į kainas žiūrėti, pasiremdami paprastais modeliais, galite geriau įvertinti rinką ir rinkos dinamikas. Vėliau, galima pasitarti ir su investicijų profesionalais, ar susikurti sudėtingesnį finansinį modėlį patiems, bet jeigu kainos neatitinka jūsų loginių išskaičiavimų, tai galite susidaryti tam tikrą nuomonę apie kainų lygį rinkoje.

Pabaigai, kiekvieno iš mūsų situacija yra skirtinga. Palikite spekuliavimo darbą profesionalams. Jūs tikrai nesugebėsite nuspėti rinkos dugno ar viršaus, todėl geriau pasiremkite paprastais loginiais modeliais, kurie jums padės geriau suprasti rinkos kainų lygį. Be to, iš patirties žinau, jog paprastesni skaičiavimai ir mąstymo būdai dažnai būna labai arti tiesos (Labai arti vertės, kurią gautumėte priėmę ne vieną prielaidą ir susikurę sudėtingą finansinį modelį). Taigi, tokie metodai yra daug efektyvesni, ir padės jums įvertinti kainų lygį bei nuspręsti ar pasikeitimai (tokie kaip euro įvedimas), turės kažkokį poveikį nekilnojamojo turto rinkai.

Tomas

#kainos #Lietuvos nekilnojamojo turto rinka #Nekilnojamas turtas #nekilnojamojo turto kainos

Skaityti toliau

Skaitytojų komentarai