Fannie Mae ir Freddie Mac

Tomas S.

Vienas žmogus parašė, jog nelabai suprato šitų dviejų organizacijų veiklos, tai aš pasistengsiu dar paaiškinti. Šios dvi organizacijos (government-sponsored enterprises) buvo sukurtos tam, jog aktyviai dalyvautų antrinėje investicinių popierių rinkoje, kurie susiję su nekilnojamuoju turtu. Skamba klaikiai :). Pirmiausia, kas yra pirminė nekilnojamojo turto rinka? Tarkim, jeigu galvosim apie nekilnojamojo turto pirkėją ir pardavėją, tai pirminėje rinkoje pardavėjas parduos visiškai naują būstą, kuris dar nėra niekada parduotas, o pirkėjas jį nupirks. Antrinė rinka – tai jau, kai pirkėjas tą patį nupirktą butą perparduoda. Tas pats ir su investiciniais popieriais. Fannie ir Freddie perka nekilnojamojo turto paskolas iš įvairių kompanijų, kuriuos jas teikia, bankų – pirminė rinka. Vėliau Fannie ir Freddie šias nekilnojamojo turto paskolas sudeda į „krūvas“ – tai yra, jie turi kažkokius bendrus standartus paskolų, tarkim paskolos su tokia pačia paskolos suma, baigimosi data ir t.t. . Jie šias paskolas sugrupuoja. Tada jas apjungia į vieną visumą, ateina matematikai „quantai“, kurie paslaptingom formulėm suranda šių bendrų paskolų kainą ir grąžą. Tada šita „krūva“ paskolų būna kaip užstatas investiciniems popieriams, kurie būna išleisti jų pagalba. Šis procesas yra vadinamas securitization. Visdar skamba klaikiai :). Įsivaizduokite, kaip veikia bankas. Bankas priima indelius iš indelininkų neilgam laikotarpiui, tarkim iki penkių metų laikotarpiui, bankas visą šį laikotarpį moka indėlininkams palūkanas. Tai yra banko įsipareigojimai. Ką bankas daro su šitais pinigais ? Šituos pinigus bankas skolina namų ūkiams ir verlams. Gerai jeigu bankas paskolina pinigus taip pat penkiems metams, tada skirtumas tarp indėlininkų palūkanų ir skolitojo palūkanų yra banko pelnas. Tokiu atveju turbūt būsto paskolų išvis nebūtų. Kodėl? Bankas gali skolintis iš indėlininkų tik trumpam, iki penkių metų, o nekilnojamojo turto paskolų grąžinimas užtrunka dvidešimt penkis metus. Susidaro problema, kaip bankui finansuoti nekilnojamojo turto paskolas dar dvidešimt metų? Juk negali būti tikras, jog tu tikrai turėsi tuos pačius indėlininkus daugiau nei penkis metus, juk ir tarp bankų vyksta konkurencija, kad pasiūlyti palankias sąlygas indėlininkams. Aišku, šį pinigų trūkumą galima dengti ir kitais instrumentais, tarkim skolintis iš pinigų rinkų. Buvo pakankamai daug bankų, kurie skolinosi pinigų rinkose trumpam ir taip finansavo savo operacijas, dabar šios rinkos vėl funkcionuoja ir galima skolintis, tačiau per krizę juos visiškai „mirė“, todėl daugeliui bankui iškart buvo parašytas „mirties nuosprendis“. Pastovus skolinimasis iš pinigų rinkos yra labai rizikingas, todėl reikėjo sukurti kažkokią sistemą, kuri ištaisytų šiuos finansavimo sutrikimus (maturity mismatch). Buvo sugalvota mano aptarta securitization sistema, kai bankai šias paskolas arba parduoda, arba patys sukuria nekilnojamuoju turtu padengtas obligacijas. Kada daug nekilnojamojo turto paskolų sudedadam į vieną krūvą, vėliau matematikai sukuria, atsižvelgdami į visą turimą informaciją, investicinius vienetus, kurie vėliau išplatinami antrinėje rinkoje investuotojam, tiek bankam, tiek privatiem investuotojam. Tas pats vyksta ir su studentų paskolomis, su mašinų paskolomis bei kreditinių kortelių skolomis ir dar visokiomis paskolomis. Bankas paskolina resursus namų ųkiams ir verslams, tada šias paskolas iškart parduoda investiciniams bankams arba Fannie ir Freddie, tada šie jau „gamina“ investicinius vienetus dengtus šiomis paskolomis. Turėtų būti aišku :). Kodėl bankui tai yra gerai ? Bankas pardavęs paskolą, vėl turi laisvus resursus, kuriuos gali skolinti. Kodėl tai gerai ieškantiems būsto paskolų? Todėl, jog yra sukurta aktyvi antrinė rinka, kurioje prekiaujama obligacijomis padengtomis nekilnojamojo turto paskolmis, todėl yra „atlaisvinama“ daugiau resursų kitoms nekilnojamojo turto paskoloms ir nekilnojamojo turto rinka auga greičiau, tuo pačiu ir ekonomika. Ar securitization yra gerai? Taip tai yra labai geras finansinis išradimas ir jeigu su juo elgiamasi teisingai bei atsižvelgiama i visą galimą riziką susijusią su įvairiais sukurtais investiciniais vienetais, tada viskas yra tvarkoje, bet taip nebuvo. Na tikiuos paaiškinau šią dalį.

Tai ką darė Fannie ir Freddie? Jie papraščiausiai supirkinėjo šias nekilnojamojo turto paskolas ir „gamino“ investicinius vienetus, kuriuos tiekdavo investuotojams. Kaip žinote besiskolinantis nekilnojamajam turtui mokėdavo bankui palūkanas ir paskolos dalį, dabar šios palūkanos ir paskolos dalys atitekdavo investuojantiems į obligacijas, padengtas nekilnojamojo turto paskolom, bankas pardavęs paskolas nieko nebegaudavo. Fannie ir Freddie uždirbdavo iš skirtumo perkant paskolą ir vėliau parduodant obligacijas. Šis modelis labai padėjo Jav nekilnojamo turto rinkai, kurioje besiskolinantys asmenys skolindavosi žemom palūkanom. Pirmiausia, kaip ir minėjau už šitų dviejų privačių kompanijų visada stovėjo valstybė, todėl investuotojai nereikalavo aukštos grąžos ant Fannie ir Freddie obligacijų, kadangi jų bankrotas buvo neįmanomas. Taip pat Fannie ir Freddie išleistos obligacijos į antrinę nekilnojamojo turto rinką turėjo didelę paklausą ir likvidumą, todėl grąža buvo ne tokia aukšta, kokia galėjo būti ant šių obligacijų. Šie Fannie ir Freddie pliusai buvo perteikti nekilnojamojo turto pirkėjams per žemas nekilnojamojo turto paskolų palūkanas, todėl žmonės, kurie seniau negalėdavo įsigyti būsto, jį įsigydavo.

Manau, kad turi būti aišku, jeigu ne, reikės dar paaiškinti :). Kolkas nepasakoju kas buvo blogai su Fannie ir Freddie, nes reikia į šitą piešinį įtraukti ir investicinius bankus, kreditų reitingų agentūras ir draudikus. Apie tai pasistengsiu parašyti šiandien. Laukite tęsinio…

Skaityti toliau

Skaitytojų komentarai

  • darius

    Labai gerai parasyta. Jei kam domina si tema placiau galit pasiskaityti knygoje Paul Krugman „Iveikime ekonomine depresija“ Lietuviu kalba, ta tema nezinau daugiau ka pasiulyti:)